Altbau gekauft, Hausbock gefunden: wenn der Tischler den Mangel erkennt, den der Verkäufer kannte

Wer als Tischler arbeitet und mit dem Thema Versteckter Mangel beim Hauskauf konfrontiert ist, braucht keine Grundsatzartikel, sondern die eigene Rechnung. Sie steht auf dieser Seite: Konfliktverlauf, Kostenrisiko und Deckung, zugeschnitten auf diese eine Kombination.

Das Konfliktmuster dieser Konstellation: Beim Ausbau des Dachbodens seines gekauften Altbaus erkennt ein Tischler, was ein Laie übersehen hätte: Fraßgänge und Bohrmehl im Gebälk, dazu überstrichene Ausfluglöcher, der Dachstuhl hat aktiven Hausbockbefall, und jemand hat ihn kosmetisch kaschiert. Der Kaufvertrag schließt wie üblich jede Sachmängelhaftung aus. Dieser Ausschluss hat eine Grenze: Bei arglistig verschwiegenen Mängeln haftet der Verkäufer nach Paragraf 444 BGB trotzdem, und wer Befallsspuren überstreicht, verschweigt nicht nur, er täuscht aktiv.

Gerechnet wird mit 32.000 Euro Streitwert, und der Wert ist nicht gegriffen: die geforderte Minderung wegen des verschwiegenen Schädlingsbefalls im Dachstuhl. Alles Weitere liefert das Gebührenrecht von selbst.

Im Einzelnen ergibt die Tabelle: außergerichtliches Mandat 1.723,95 Euro, eigener Anwalt im Klageverfahren erster Instanz 3.293,33 Euro, Gerichtskostenvorschuss 1.549,50 Euro. Drei Posten, alle gesetzlich fixiert.

Bleibt der schlimmste Fall: Niederlage, und damit die Rechnung für beide Seiten plus Gericht, in Summe 8.136,16 Euro. Diese eine Zahl erklärt, warum solche Konflikte so oft unausgetragen bleiben.

Die Kostenverteilung folgt hier dem Zivilprozessrecht: Die unterlegene Partei trägt nach Paragraf 91 ZPO sämtliche Kosten des Rechtsstreits, auch die des Gegners. Das schneidet in beide Richtungen. Es macht das Verlieren teuer, und es bedeutet umgekehrt, dass Tischler bei vollem Erfolg am Ende nur die eigene Selbstbeteiligung oder gar nichts bezahlt.

Der Blick auf die Entscheidungspraxis: Der Prozess steht und fällt mit dem Nachweis der Kenntnis des Verkäufers: Überstrichene Stellen, alte Rechnungen von Schädlingsbekämpfern oder Aussagen von Nachbarn und Handwerkern liefern ihn. Ein Holzschutzgutachten beziffert Befall und Sanierungskosten, verlangt werden kann Minderung oder Schadensersatz, bei großen Schäden auch die Rückabwicklung. Die Verjährung läuft bei Arglist drei Jahre ab Entdeckung, nicht ab Kauf.

Vor der Deckung steht das Timing: In der Regel 3 Monate Wartezeit, und keine Deckung für Konflikte, deren Wurzel vor dem Vertragsbeginn liegt. Einzelne Bausteine wie der Verkehrs-Rechtsschutz kommen je nach Tarif ohne Wartezeit aus. Die Grundregel bleibt trotzdem: Die Police gehört ins Haus, bevor der Ärger einzieht.

Und die Police selbst? Liegt 2026 für einen soliden Kombi-Schutz aus Privat, Beruf und Verkehr bei etwa 200 bis 350 Euro im Jahr. Der hier nötige Baustein Privat-Rechtsschutz (Vertragsrecht) ist je nach Tarif enthalten oder zubuchbar, das gehört vor dem Abschluss geklärt, nicht danach.

Drei Schritte bringen Ordnung in den akuten Fall: Dokumente sichern und chronologisch ablegen, Fristen klären, Deckungsanfrage stellen (Baustein Privat-Rechtsschutz (Vertragsrecht)). Danach entscheidet sich mit anwaltlicher Ersteinschätzung, ob verhandelt, geklagt oder abgehakt wird.

Der spezifische Tipp für diese Konstellation: Den Fund sofort mit Fotos, Datum und Zeugen sichern und nichts sanieren, bevor ein Gutachter den Zustand dokumentiert hat. Wer erst saniert und dann klagt, hat sein bestes Beweismittel entsorgt.

Bleibt der übliche Vorbehalt: Alle Summen sind nach den gesetzlichen Gebührentabellen (Stand 1. Juni 2025) für den Regelfall gerechnet und dienen der Orientierung in genau dieser Konstellation. Echte Verfahren streuen nach oben und unten. Die Deckungsfrage für den eigenen Vertrag beantwortet die kostenlose Prüfung schneller als jede Tabelle.