Untervermieten ohne Erlaubnis: was droht, was ist erlaubt?

Beim Thema Untervermietung scheitert die Rechtsdurchsetzung häufiger am Geld als am Gesetz: Die Ansprüche existieren, aber das Kostenrisiko schreckt ab. Diese Seite rechnet das Risiko konkret vor und zeigt, unter welchen Bedingungen die Rechtsschutzversicherung es komplett übernimmt.

Die rechtliche Ausgangslage: Auf die Untervermietung eines Teils der Wohnung besteht bei berechtigtem Interesse ein Anspruch, etwa aus wirtschaftlichen oder persönlichen Gründen nach Vertragsschluss: Der Vermieter muss dann zustimmen, sonst macht er sich schadenersatzpflichtig für die entgangene Untermiete. Ganz ohne Erlaubnis untervermieten bleibt riskant bis zur Kündigung, und die Kurzzeitvermietung über Plattformen ist von der normalen Erlaubnis regelmäßig nicht gedeckt.

Zu den Kosten. Die Beispielrechnung dieser Seite arbeitet mit 1.800 Euro Streitwert: Beispielwert des Streits um die Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers, bemessen am jährlichen Untermietzins. Aus diesem Wert folgen alle Gebühren, denn Anwalts- und Gerichtskosten richten sich in Deutschland nach festen Tabellen, nicht nach Aufwand.

Die drei Posten der Beispielrechnung: anwaltliches Schreiben und Verhandlung außergerichtlich 296,07 Euro, Klage in erster Instanz beim eigenen Anwalt 547,40 Euro, Gerichtskosten 309,00 Euro, als Vorschuss fällig.

Und der Ernstfall: Wer den Prozess verliert, trägt beide Anwälte und das Gericht, zusammen 1.403,80 Euro. Diese Summe, nicht die Erfolgsaussicht, ist der Grund, warum so viele berechtigte Ansprüche nie geltend gemacht werden.

Zur Deckungsfrage: Der Wohn-Baustein deckt die Klage auf Erteilung der Erlaubnis ebenso wie die Verteidigung gegen Abmahnung und Kündigung wegen angeblich unerlaubter Gebrauchsüberlassung.

Die wichtigste Bedingung steht in jedem Vertrag: die Wartezeit. In den meisten Bausteinen liegen 3 Monate zwischen Abschluss und Versicherungsschutz, und ein Streit, der schon schwelt, ist nirgendwo mehr versicherbar. Für das Thema Untervermietung heißt das: Die Police muss stehen, bevor sich der Konflikt abzeichnet, danach ist es zu spät.

Was die Absicherung kostet: Ein Kombi-Tarif aus Privat-, Berufs- und Verkehrs-Rechtsschutz liegt 2026 bei etwa 200 bis 350 Euro im Jahr, mit Selbstbeteiligungen von üblicherweise 150 bis 300 Euro pro Fall. Erweiterte Bausteine wie Wohn-Rechtsschutz (Mietrecht) sind teils enthalten, teils Zusatz, das regelt der Tarifvergleich.

Was jetzt konkret zu tun ist: Beweise und Schriftverkehr zu Untervermietung sammeln, bevor etwas verschwindet, jede Frist schriftlich festhalten und über den Baustein Wohn-Rechtsschutz (Mietrecht) die Deckungszusage anfordern. Mit der Zusage in der Hand verhandelt es sich anders, das spürt auch die Gegenseite.

Der Praxistipp: Die Erlaubnis immer vorher schriftlich einholen und die Person des Untermieters benennen. Wird sie ohne Grund verweigert, nicht heimlich vermieten, sondern den Anspruch durchsetzen, mit Schadenersatz für jeden Monat Verzögerung.

Zur Einordnung: Alle Beträge sind eine Beispielrechnung nach den gesetzlichen Gebührentabellen (RVG und GKG, Stand 1. Juni 2025) für eine Klage mit einem Termin in erster Instanz und den typischen Streitwert beim Thema Untervermietung. Ihr Fall kann davon abweichen, durch Vergleich, Gutachten, Instanzen. Die Größenordnung stimmt trotzdem, und für den Einzelfall gibt es die kostenlose Ersteinschätzung.